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恩平市商业与住宅用地容积率管理办法
[ 作者:未知     来源:恩平市城乡规划局     更新时间:2013-11-21 10:49:23 ]
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恩平市商业与住宅用地容积率管理办法
 
第一条  为规范商业与住宅用地出让土地规划条件的制定,明确容积率的规划管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令(1990)55号)、《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号)和《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规[ 2008]227号),结合本市实际,制定本办法。
 
第二条  在本市规划区范围内的商业与住宅用地的出让和开发中涉及容积率制定和调整的,适用本办法。
 
第三条  规划条件作为国有土地出让合同的组成部分,是土地出让和开发建设的法定依据。规划条件的确定和调整以控制性详细规划为依据,控规不详或与控规不一致的,须报市城市规划委员会或市城市规划委员会授权的容积率专委小组审定。
 
第四条  建设单位应严格按照规划条件规定所确定的容积率进行建设;如需增加容积率的,必须向市城乡规划部门申请修改规划条件。
 
第五条  本办法实施前已出让的商业与住宅用地的容积率按如下方法确定:
(一)土地出让时,市城乡规划部门出具了用地红线图和规划条件并作为土地出让合同附件的,或土地出让合同明确约定条件的,按合同约定的规划条件执行。
(二)土地出让时未明确规划设计条件,但取得土地使用证后经市城乡规划部门补发过规划条件或在规划意见书中明确过规划设计条件,且在有效期内的(有效期指批准规划时确定的有效时间;批准规划时未明确有效期的,自本办法印发之日起,有效期1年),按批准的规划指标确定;如多次出具规划条件的,按最后批准的规划条件执行;已过有效期的,按本条第(五)项的规定认定。
(三)土地出让时及之后未明确规划设计条件,后经批准规划行政许可的(含修建性详细规划、建设工程规划许可证、建筑施工图),按批准的规划指标执行,曾多次批准的,按最后批准的规划指标执行;
(四)既有规划条件,又有批准修建性详细规划指标的,如两者容积率不同的,容积率按高值执行;
(五)既未明确规划设计条件,也无经批准修建性详细规划的,容积率按《恩平市国有土地基准地价图》相应范围认定:
1.恩平市城区规划控制范围(按最新版恩平市总体规划进行控制,面积约311.8平方公里),容积率确定为≤2.5;
2.恩平市各镇,容积率确定为≤2.0。
该类商业与住宅用地因实际建设需要调整容积率的,可按本办法第九条的规定执行,且调整后的容积率不得超过原容积率的100%。
(六)商业住宅混合用地未明确商业和住宅用地比例的,统一按商业建筑面积不超过30%、住宅建筑面积不低于70%确定。
(七)其他情况根据需要可报市城市规划委员会或市城市规划委员会授权的容积率专委小组审定。
 
第六条  本办法从实施之日起,新出让的商业与住宅用地的容积率制定及已出让商住用地的容积率调整按如下方法确定:
(一)所在地域已有控制性详细规划的,容积率按控制性详细规划指标确定。
(二)所在地域没有控制性详细规划的,地块面积3333平方米以上(包括3333平方米),按《恩平市国有土地基准地价图》相应范围确定:
1.恩平市城区规划控制范围(按最新版恩平市总体规划进行控制,面积约311.8平方公里),住宅用地≤2.5;商业用地≤2.5、商住综合用地≤2.5;
2.恩平市各镇,住宅用地≤2.0;商业用地≤2.0、商住综合用地≤2.0。
(三)所在地域已有控制性详细规划的,地块面积3333平方米以下的零星(插建)用地,不单独计算容积率指标,设计方案在符合规划、消防、交通、环境等要求的前提下,报市城乡规划部门审核,属于重点地段的报恩平市城市规划委员会或市城市规划委员会授权的容积率专委小组确定。
(四)以公开出让方式取得使用权的商业和住宅土地,原则上规划条件所确定的容积率指标不得调整。
 
第七条  商业核心区、城市标志性地段、三旧改造区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区等特殊地段,其出让土地的容积率应根据风貌保护区要求、城市设计和景观需要,由市城乡规划部门提出,报市城市规划委员会确定。
 
第八条  临城市道路、广场的建设项目,能为社会提供自身功能需要以外的建成广场、屋顶平台、通道、绿地等公用设施或用地的,在符合规划、消防、交通、环境等要求的前提下,可按下列规定增加建筑面积,但增加总量不得超过原核定建筑面积的100%。增加建筑面积应按照容积率调整程序办理。
(一)核定容积率>2.5≤3时,每提供l平方米公用设施或用地的,允许增加建筑面积2.5平方米。
(二)核定容积率>3时,每提供1平方米公用设施或用地的,允许增加建筑面积3平方米。
(三)以招标、挂牌、拍卖方式受让土地使用权的,除相关法律法规许可的情况外,原则上不得进行容积率调整。
 
第九条  容积率调整程序:
(一)建设单位向市城乡规划部门提出调整容积率申请,陈述调整理由和附送调整后的规划设计方案,调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。
(二)市城乡规划部门对调整容积率申请报告进行审核,组织技术人员、相关部门、专家对调整的合理性和必要性进行论证;
(三)市城乡规划部门向社会公示调整情况(包括在本地主要媒体上刊登公告、网上公示、现场公示等),征求利害关系人的意见后(必要时应进行走访、座谈或组织听证),依法提出容积率调整建议并附有关部门意见、论证、公示(听证)等相关材料报市城市规划委员会批准;
(四)经批准调整增加容积率的,市城乡规划部门将调整后的规划条件函告市国土资源部门。建设单位到市国土资源部门办理相关用地手续,重新签订《国有土地使用权出让合同》或补充协议,依法补缴土地出让价款;
(五)建设单位凭补缴土地出让价款证明及国土资源部门的国有建设用地使用权合同变更协议或补充协议,到市城乡规划部门办理规划调整手续。
 
第十条  调整容积率应补缴的土地出让地价标准,按以下方法计算确定:
(一)以公开招拍挂的方式取得土地使用权的,应补缴的总地价为:原出让成交的综合楼面地价×规划增加的总建筑面积。
(二)以其它方式受让土地使用权的,应补缴的土地使用权出让地价为:增加的建筑面积×按现行基准地价折算的楼面地价。
(三)出让土地时规划已明确商业、住宅用地比例,建设时经报批而调整商业、住宅用地比例的,按以上公式测算各种性质楼面地价,再综合计算容积率调整需补交的地价。
土地基准地价标准以市政府公布为准。
契税按规定须另行缴交。
 
第十一条  出让土地开发项目竣工验收时,因技术误差等原因导致项目总建筑面积超过批准指标的1%或100平方米以上的,超出部分按增加容积率办理。情节严重的按《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处理。
 
第十二条  如地块经市国土资源部门确认为闲置土地的,需按闲置土地处置有关规定办理。
 
第十三条  本办法由市城乡规划局和市国土资源局负责解释。
 
第十四条  本办法自印发之日起施行,有效期5年。《恩平市土地容积率管理办法》(恩府办[ 2009]115号)同时废止。
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